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São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
l) Prestar contas à assembleia;
m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.

(Código Civil, art.º 1436.º)


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CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Objeto

O presente decreto-lei estabelece o regime das instalações de gases combustíveis em edifícios, adiante designadas por instalações de gás, e dos aparelhos que aquelas abastecem, com exceção dos aparelhos alimentados diretamente por garrafas gás colocadas no local do consumo, bem como a definição do sistema de supervisão e regulação das atividades a elas associadas.

Artigo 2.º

Definições

Para efeitos do presente decreto-lei entende-se por:

a) «Aparelho a gás», os aparelhos abrangidos pela regulamentação europeia em vigor que queimam combustíveis gasosos, utilizados para cozinhar, refrigerar, condicionar o ar, aquecer o ambiente, produzir água quente, iluminar ou lavar, bem como queimadores com ventilador e geradores de calor a serem equipados com esses queimadores;

b) Aparelho do Tipo A (aparelho não ligado)», o aparelho a gás concebido para funcionar não ligado a uma conduta de evacuação dos produtos da combustão para o exterior do local onde o aparelho está instalado, tal como definido no relatório técnico DNP CEN/TR 1749, que estabelece o modelo europeu para a classificação dos aparelhos que utilizam combustíveis gasosos segundo o modo de evacuação dos produtos da combustão (tipos);

c) «Aparelho do Tipo B (aparelho ligado)», o aparelho a gás concebido para funcionar ligado a uma conduta de evacuação dos produtos da combustão para o exterior do local onde o aparelho está instalado, tal como definido no mencionado relatório técnico DNP CEN/TR 1749;

d) «Aparelho do Tipo C (aparelho estanque)», o aparelho a gás no qual o circuito de combustão (entrada de ar, câmara de combustão, permutador de calor e evacuação dos produtos de combustão) é isolado em relação ao local onde o aparelho está instalado, tal como definido no mencionado relatório técnico DNP CEN/TR 1749;

e) «Comercializador», a entidade registada nos termos da alínea k) do artigo 3.º e do artigo 37.º do Decreto-Lei n.º 30/2006, de 15 de fevereiro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 66/2010, de 11 de junho, 77/2011, de 20 de junho, 74/2012, de 26 de março, 112/2012, de 23 de maio, e 230/2012, de 26 de outubro, e pela Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro, e das alíneas h) e i) do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 31/2006, de 15 de fevereiro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 244/2015, de 19 de outubro;

f) «Conversão», a operação que consiste em dotar um edifício já existente com uma instalação de gás;

g) «Defeito», a situação que não esteja conforme com o disposto nos regulamentos e/ou normas técnicas aplicáveis, podendo usar-se alternativamente o termo não-conformidade, segundo o que melhor se adequar às definições da Norma NP EN ISO 9000;

h) «Entidade distribuidora», a entidade concessionária ou licenciada para a distribuição de gás natural (GN), bem como a entidade exploradora das armazenagens e das redes e ramais de distribuição de gás da classe I e II (EEG);

i) «Entidade instaladora de gás (EI)», a entidade habilitada nos termos da Lei n.º 15/2015, de 16 de fevereiro para a execução, reparação, alteração ou manutenção de instalações de gás, e de redes e ramais de distribuição de gás, bem como à instalação de aparelhos a gás e intervenção em quaisquer atos para adaptar, reparar e efetuar a manutenção destes aparelhos;

j) «Entidade inspetora de gás (EIG)», a entidade habilitada nos termos da Lei n.º 15/2015, de 16 de fevereiro para realizar a inspeção de instalações de gás e de redes e ramais de distribuição de gás, incluindo equipamentos e outros sistemas de utilização de gases combustíveis, para verificar as condições de instalação e de funcionamento dos aparelhos a gás as condições indicadas no projeto, dos sistemas de ventilação dos locais onde existam aparelhos a gás ou destinados à sua instalação;

k) «Gases combustíveis», o GN, os gases de petróleo liquefeito (GPL), os gases provenientes do tratamento de carvões e os resultantes da biomassa, ou outros destinados a alimentar aparelhos de acordo com a norma NP EN 437:2003+A1, relativa aos Gases de Ensaio, Pressões de Ensaio e Categorias de Aparelhos;

l) «Instalação de gás», o sistema instalado num edifício constituído pelo conjunto de tubagens, dispositivos, acessórios e instrumentos de medição, que assegura a alimentação de gás desde a válvula de corte geral ao edifício até às válvulas de corte dos aparelhos a gás, abrangendo essas válvulas, bem como alguma eventual extensão da tubagem a jusante destas;

m) «Projetista», o profissional responsável pelo projeto da instalação ou das redes e ramais de distribuição de gás e pela definição ou verificação da adequação e das características dos aparelhos a instalar, desde que habilitado nos termos da Lei n.º 15/2015, de 16 de fevereiro;

n) «Reconversão», a operação de adaptação de uma instalação de gás e dos respetivos aparelhos por mudança de família de gás combustível.

CAPÍTULO II

Instalações de gás e aparelhos a gás

SECÇÃO I

Disposições gerais relativas às instalações

Artigo 3.º

Obrigatoriedade da instalação de gás nos edifícios

1 - Todos os edifícios a construir ou sujeitos a obras com controlo prévio nos termos do regime jurídico da urbanização e edificação devem ser dotados de uma instalação de gás que cubra todos os fogos, devendo as obras de construção, de reconstrução, de ampliação e de alteração respeitar o projeto dessa instalação de gás.

2 - Excluem-se da obrigação estabelecida no número anterior os edifícios destinados a habitação própria em que o promotor da obra opte pela exclusão da instalação de gás, as edificações destinadas a atividade agrária, industrial, comercial e de serviços que não tenham prevista a utilização de gás e os edifícios ou frações abrangidos pelo âmbito de aplicação do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril.

3 - Os edifícios e frações referidos no número anterior que pretendam, posteriormente, utilizar gás devem ser dotados de uma instalação de gás e cumprir todos os procedimentos previstos neste diploma.

Artigo 4.º

Elementos principais das instalações

1 - São elementos principais das instalações de gás:

a) Válvula de corte geral ao edifício;

b) Redutor de 3.ª classe, no caso da pressão de alimentação do edifício ser superior a 1,5 bar;

c) Limitador de pressão, quando aplicável;

d) Regulador ou redutor de pressão, podendo ter segurança incorporada;

e) Coluna montante;

f) Derivação de piso, no caso de edifícios com mais de um fogo por piso, e derivação de fogo;

g) Dispositivos de corte, automáticos ou manuais;

h) Instrumentos de medição.

2 - Além dos elementos referidos no número anterior, as instalações de gás devem ainda incluir os elementos que constem das normas aplicáveis a cada tipo específico de edifício.

3 - Os instrumentos de medição de gás integram a instalação de gás, embora não pertençam ao proprietário da mesma.

 

SECÇÃO II

Projeto das instalações de gás e da instalação dos aparelhos a gás

 

Artigo 5.º

Projeto

1 - O projeto das instalações de gás e de instalação dos aparelhos a gás deve obedecer às normas regulamentares e técnicas aplicáveis.

2 - O projeto das instalações de gás e da instalação dos aparelhos a gás deve ser elaborado por um projetista.

3 - O projeto mencionado no número anterior deve ser acompanhado do respetivo termo de responsabilidade do autor, que ateste a conformidade com as normas regulamentares e técnicas aplicáveis.

4 - A conformidade do projeto com as normas regulamentares e técnicas aplicáveis pode ser atestada mediante declaração emitida por uma EIG.

5 - As alterações ao projeto devem obedecer ao disposto nos números anteriores.

6 - Está isenta de projeto a operação de reconversão de instalações de gás, caso não ocorram alterações nas mesmas.

Artigo 6.º

Elementos do projeto

1 - O projeto deve demonstrar a aplicabilidade das soluções adotadas, em função das normas legais, regulamentares e técnicas aplicáveis, sendo composto pela memória descritiva e justificativa e pelas peças escritas e desenhadas necessárias à boa execução da obra.

2 - A memória descritiva e justificativa deve incluir informação detalhada, a fornecer pelo dono da obra, sobre o sistema de ventilação do edifício e da sua adequação para instalação e funcionamento dos aparelhos a gás com as características técnicas definidas de acordo com o disposto no n.º 6 do artigo seguinte.

3 - A terminologia, a simbologia e as unidades utilizadas devem respeitar as normas e as disposições legais e regulamentares aplicáveis.

4 - Os edifícios onde sejam executados projetos de gás devem cumprir os requisitos das normas da série NP 1037 sobre a ventilação dos edifícios com aparelhos a gás.

Artigo 7.º

Bases do projeto

1 - O projetista deve dimensionar a instalação entre a válvula de corte geral e os diferentes pontos de utilização, de modo a assegurar a passagem dos caudais de gás necessários à regular alimentação dos aparelhos a gás.

2 - A memória descritiva deve indicar as condições específicas do gás combustível que efetivamente vai ser utilizado na instalação, de modo a permitir efetuar, designadamente, os ensaios de resistência mecânica, quando aplicável, devendo a entidade distribuidora na área onde se localiza o edifício disponibilizar as características do gás a considerar na elaboração do projeto, bem como a pressão de alimentação das instalações.

3 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, para uma instalação alimentada com GPL, o projeto deve ser elaborado de modo a permitir o abastecimento da instalação com gás natural.

4 - Nas áreas não abrangidas por uma concessão ou licença de distribuição de gás natural, as bases de projeto são devidamente justificadas na memória descritiva, tendo em consideração as características do gás natural estabelecidas no Regulamento da Qualidade de Serviço do sector do gás natural da Entidade Reguladora dos Serviços Energéticos (ERSE).

5 - Excetuam-se do disposto no n.º 3 as instalações de gás em edificações destinadas à atividade industrial ou em edifícios ou parte de edifícios que recebam público, desde que não se preveja a utilização de gás natural, por razões de coerência de funcionamento e tipologia dos equipamentos associados.

6 - O projetista deve elencar as características técnicas dos aparelhos a gás a instalar, os quais devem:

a) Ser adequados à família ou famílias de gases combustíveis que previsivelmente podem ser utilizados nessa instalação;

b) Obedecer à legislação específica dos aparelhos a gás; e

c) Ser compatíveis com os restantes equipamentos, com a arquitetura do local da instalação e do edifício onde se insere, bem como com os tipos de ventilação do mesmo.

7 - No caso de projetos para a indústria onde sejam instalados aparelhos a gás especiais não abrangidos pela legislação específica dos aparelhos a gás mencionada no número anterior, o projetista deve assegurar que os mesmos estão devidamente homologados em Estados-membros da União Europeia e cumprem todas as condições de segurança, devendo referir as respetivas características, nos termos do número anterior.

8 - Para além das disposições e regulamentos aplicáveis, o projeto das instalações de gás deve obedecer ao Regulamento Técnico de Segurança contra Incêndio em Edifícios, a que se refere o artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 224/2015, de 9 de outubro.

SECÇÃO III

Instalações e aparelhos a gás

Artigo 8.º

Requisitos da execução de instalações a gás

1 - A instalação de gás e a instalação dos aparelhos a gás devem ser executadas por EI e obedecer aos seguintes requisitos:

a) Estar conforme com o regulamento técnico relativo ao projeto, construção, exploração e manutenção das instalações de gás combustível canalizado em edifícios,

b) Os aparelhos e os componentes da instalação utilizados devem ostentar a marcação «CE», sendo que os aparelhos devem também estar acompanhados pela respetiva declaração de conformidade emitida pelo fabricante;

c) Cumprir a legislação específica dos aparelhos a gás e as instruções do fabricante.

2 - As derivações para abastecimento de uma instalação de gás devem possuir, no seu início e no exterior do local de consumo, uma válvula de corte que possa ser selada pela entidade distribuidora em caso de necessidade de interrupção do fornecimento de gás.

3 - A instalação deve ser dotada de ligação à terra, em conformidade com os regulamentos técnicos e normas aplicáveis, utilizando a instalação de terra do edifício, exceto nos casos de conversão ou reconversão em que tal não seja possível, devendo, neste caso, instalar-se um elétrodo de terra exclusivo para ligação da instalação de gás que cumpra os requisitos indicados pelo projetista para este tipo de instalação.

4 - No caso das reconversões devem ser respeitadas as normas específicas relativas à adaptação dos aparelhos a gás.

5 - No caso da instalação de aparelhos a gás de condensação, deve ser verificada a adequada recolha de condensados.

6 - No caso da instalação de aparelhos a gás ligados a um sistema solar térmico deve ser garantido que o aparelho possa ser isolado do sistema de modo a que seja possível o seu ensaio aquando da inspeção.

7 - O regulamento técnico previsto na alínea a) do n.º 1 é aprovado por portaria do membro do Governo responsável pela área da energia.

Artigo 9.º

Válvula de corte geral

1 - No limite da propriedade, na entrada de cada edifício ou na proximidade deste, mas sempre acessível pelo seu exterior, deve existir uma válvula de corte geral, nas condições a definir no regulamento técnico referido no n.º 7 do artigo anterior.

2 - O fecho da válvula de corte geral só pode ser efetuado pela entidade distribuidora, ou por entidade por ela autorizada ou, quando se verifique perigo iminente, por qualquer pessoa, devendo ser dado conhecimento imediato à entidade distribuidora.

3 - O rearmamento da válvula de corte geral, aquando do abastecimento da coluna montante, deve ser feito pela entidade distribuidora, ou por entidade por ela autorizada, devendo ser colocado um aviso, resistente à deterioração, junto à válvula com esta informação e os contactos da entidade distribuidora.

4 - Nos edifícios multifamiliares e nos que recebam público ou similares, a válvula de corte geral deve ser única para todos os fogos ou frações, ainda que para tipologias de utilização e consumo diferentes.

5 - Excetua-se do disposto no número anterior as frações que não possuam acesso por zona comum ou que sejam alimentados por rede ou ramal diferente, que podem ser dotadas de válvula de corte geral própria, desde que todas as válvulas estejam devidamente identificadas, para eventual intervenção de emergência.

6 - A válvula de corte geral pode ser manobrada pelas EI e EIG, para o exercício das respetivas competências profissionais, desde que autorizadas pela entidade distribuidora.

Artigo 10.º

Equipamentos auxiliares de segurança e meios portáteis e imóveis de extinção

1 - Consideram-se equipamentos auxiliares de segurança os dispositivos que se destinam a evitar situações potencialmente perigosas ou a permitir a sua deteção, nomeadamente:

a) Dispositivos de deteção de monóxido de carbono (CO);

b) Dispositivos que impeçam o funcionamento simultâneo de um exaustor mecânico e de um aparelho ligado do tipo B(índice 11BS), colocados no mesmo local; e

c) Dispositivos para a deteção de gás combustível.

2 - Consideram-se meios portáteis e móveis de extinção os extintores e as mantas ignífugas.

3 - O aparelho do tipo B(índice 11BS) mencionado na alínea b) do n.º 1 é definido no relatório técnico DNP CEN/TR 1749.

4 - Os equipamentos auxiliares de segurança são de utilização facultativa, salvo disposição em contrário, nomeadamente, no caso dos meios portáteis e móveis de extinção e dos sistemas automáticos de deteção de CO e de gás combustível previstos nos números 4 e 5 do artigo 163.º e nos artigos 181.º, 184.º e 185.º do Regulamento Técnico Contra Incêndios de Edifícios a que se refere o artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 224/2015, de 9 de outubro.

5 - Os equipamentos auxiliares de segurança, quando existentes, são objeto de manutenção segundo as respetivas regras, devendo os procedimentos de inspeção abranger a verificação das suas condições de instalação, estado e funcionamento.

6 - A instalação dos equipamentos auxiliares de segurança depende, quando aplicável, da sua certificação ou aposição da marcação «CE» e a sua instalação deve seguir as normas estabelecidas pelos organismos competentes ou, na falta destas, pelas instruções de instalação do fabricante.

Artigo 11.º

Declaração de conformidade de execução

1 - Concluída a execução da instalação de gás ou de aparelhos a gás, a EI deve subscrever e emitir uma declaração de conformidade de execução, sempre que ocorra uma das seguintes situações:

a) Sejam executadas novas instalações;

b) Sejam alteradas, reparadas ou alvo de manutenção as instalações existentes;

c) Os aparelhos a gás sejam instalados, reparados, adaptados ou alvo de manutenção.

2 - A declaração mencionada no número anterior atesta a conformidade de execução, em consonância com o disposto no n.º 2 do artigo 8.º

Artigo 12.º

Reclamações relativas a instalações de gás e aparelhos a gás

1 - As reclamações de natureza técnica relativas à execução das instalações de gás ou da instalação de aparelhos a gás são dirigidas à Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG), devendo conter:

a) A identificação do reclamante, do reclamado e da instalação de gás;

b) A descrição dos motivos, bem como dos elementos informativos facilitadores ou complementares para caraterização da situação reclamada.

2 - A DGEG profere decisão fundamentada sobre a reclamação no prazo de 10 dias, da qual constam as medidas a serem adotadas.

3 - O prazo previsto no número anterior suspende-se durante o prazo de pendência de resposta das entidades notificadas para se pronunciar sobre os factos reclamados ou até à conclusão de outras diligências promovidas pela DGEG.

SECÇÃO IV

Inspeção das instalações de gás e dos aparelhos a gás

Artigo 13.º

Inspeção para o início do fornecimento de gás

1 - Concluída a execução procede-se à inspeção, que ateste a conformidade da instalação ou aparelho de gás para o início do fornecimento de gás, nos termos do disposto no artigo 19.º

2 - A inspeção é realizada por uma EIG, devendo estar presente o técnico de gás da EI, bem como o representante da entidade distribuidora para efeitos de ligação do gás, desde que o serviço de fornecimento de gás tenha sido contratado e, sempre que possível, o projetista.

3 - Para efeitos de inspeção, a EIG pode aceder ao projeto da instalação de gás e à declaração de conformidade de execução através da plataforma eletrónica e regista nesta a declaração de inspeção emitida nos termos do artigo 16.º, quando esta não possa ser emitido através desta plataforma.

4 - O código de acesso ao certificado é entregue pela EI às entidades previstas no artigo 17.º, no prazo máximo de sete dias.

Artigo 14.º

Procedimentos de inspeção

1 - A EIG procede, durante a inspeção, às seguintes operações de avaliação e verificação:

a) Avaliação da conformidade com os regulamentos e as normas técnicas aplicáveis;

b) Avaliação da conformidade e da adequação das partes visíveis da instalação com o projeto da instalação de gás e o certificado de conformidade de execução, e quando não existam, menção deste facto;

c) Verificação da conformidade das condições de ventilação para o funcionamento dos aparelhos a gás, tendo em conta a informação sobre ventilação constante do projeto da instalação;

d) Verificação da instalação e do funcionamento dos aparelhos a gás;

e) Verificação do funcionamento dos dispositivos de corte e do seu estado de conservação.

2 - Os procedimentos técnicos para a realização da inspeção de instalações de gás e de aparelhos a gás, bem como de redes e ramais de distribuição são aprovados por despacho do diretor-geral de Energia e Geologia e publicitados no sítio da Internet da DGEG, tendo em atenção as normas técnicas estabelecidas no âmbito do Sistema Português da Qualidade (SPQ).

3 - Para efeitos da verificação do funcionamento dos aparelhos a gás, o abastecimento de gás pode ser ligado durante a realização da inspeção.

4 - Os procedimentos técnicos a que se refere o n.º 2 devem estar disponíveis, para consulta, através do sistema de pesquisa online de informação pública que indexa todos os conteúdos públicos dos sítios na Internet das entidades públicas, previsto no artigo 49.º do Decreto-Lei n.º 135/99, de 22 de abril, alterado pelos Decretos-Leis n.os 29/2000, de 13 de março, 72-A/2010, de 18 de junho, 73/2014, de 13 de maio, e 58/2016, de 29 de agosto.

5 - A informação a que se refere o número anterior deve ser disponibilizada em formatos abertos, que permitam a leitura por máquina, nos termos da Lei n.º 36/2011, de 21 de junho.

Artigo 15.º

Defeitos da instalação a gás e limitações ao fornecimento

1 - Tendo em conta a gravidade do impacto das anomalias da instalação de gás sobre a sua aptidão para o início ou a continuidade do abastecimento de gás, classificam-se tais anomalias como defeitos segundo a tipologia seguinte:

a) Graves (G); e

b) Não graves (NG).

2 - São defeitos tipo G as anomalias que constituem perigo grave, e impedem que se estabeleça o fornecimento de gás ou obrigam a que o mesmo seja imediatamente interrompido.

3 - São defeitos de tipo NG as anomalias que não constituem perigo grave, considerando-se:

a) De tipo NG-1 aqueles em que a instalação de gás ou a instalação do aparelho a gás apresenta uma anomalia cuja gravidade não impeça o fornecimento ou a interrupção do fornecimento de gás, mas obriga à sua reparação no prazo máximo de 60 dias;

b) De tipo NG-2, aqueles em que a instalação de gás ou o aparelho a gás apresentam uma anomalia cuja correção é aconselhável apenas quando se fizer uma intervenção na instalação ou no aparelho.

4 - A DGEG elabora e publicita no respetivo sítio na Internet, no prazo de 60 dias após a entrada em vigor do presente decreto-lei, uma lista dos defeitos cuja existência determina o enquadramento em cada um dos tipos mencionados nos números anteriores, tendo em conta os normativos aplicáveis no âmbito do SPQ.

Artigo 16.º

Declaração de inspeção

1 - Concluída a inspeção, a EIG emite uma declaração de inspeção da mesma instalação a gás.

2 - A declaração de inspeção deve mencionar se a instalação está aprovada ou reprovada, indicando, neste último caso, de forma clara e precisa, o tipo de defeito que evidencia e as limitações que lhe estão associadas, nos termos do artigo anterior, designadamente, a proibição de abastecimento com gás quando aplicável.

3 - Quando a declaração de inspeção faça menção à existência de um defeito do tipo NG-1, a sua validade é de apenas 60 dias contados da data sua disponibilização nos termos do número seguinte, caducando no final deste prazo.

4 - O código de acesso à declaração de inspeção é disponibilizado, de imediato, pela EIG às entidades referidas no artigo seguinte.

5 - Se existirem pontos de abastecimento de gás para ligação aos aparelhos que não estejam em utilização e se a EIG não detetar defeitos do tipo-G, pode proceder-se ao abastecimento de gás desde que o mesmo fique tamponado, mencionando-se este facto na declaração de inspeção.

6 - No caso previsto no número anterior, deve ficar expresso na declaração de inspeção, de forma percetível para o promotor da inspeção, que se deve recorrer a uma EI para a instalação do aparelho a gás e realizar inspeção se o aparelho se destinar à produção de água quente.

7 - Não é permitida a colocação em serviço de instalações de gás que não tenham, pelo menos, um aparelho a gás instalado e pronto a funcionar.

Artigo 17.º

Promoção e encargo com as inspeções

1 - Cabe ao proprietário ou ao usufrutuário da instalação ou aparelho a gás promover a inspeção e suportar o respetivo encargo.

2 - Excetua-se do disposto no número anterior as inspeções realizadas:

a) Às partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, cuja responsabilidade cabe ao condomínio;

b) Às frações arrendadas, quando o respetivo contrato transferir a responsabilidade para o arrendatário, sendo este ainda responsável pela inspeção relativa a aparelhos a gás que adquira e mande instalar;

c) À conversão ou reconversão das instalações de gás, por serem da responsabilidade da entidade que contratar os respetivos trabalhos.

Artigo 18.º

Reclamações relativas a inspeções

1 - O resultado da inspeção pode ser objeto de reclamação a apresentar por escrito junto da EIG, no prazo de 10 dias úteis contados da data da receção da declaração de inspeção.

2 - A EIG analisa e pronuncia-se sobre a reclamação no prazo de 10 dias, submetendo à DGEG para decisão, juntamente com o relatório da inspeção.

3 - Para efeitos da decisão mencionada no número anterior, a DGEG pode promover uma verificação técnica da instalação de gás ou da instalação dos aparelhos a gás.

4 - Caso a decisão da DGEG seja favorável ao reclamante, os custos associados à verificação técnica referida no número anterior são imputados à EIG.

5 - Caso a decisão da DGEG seja favorável à EIG, os custos associados à verificação técnica referida no n.º 3 são imputados ao reclamante.

SECÇÃO V

Ligação e abastecimento de gás

Artigo 19.º

Abastecimento da instalação

O abastecimento de gás à instalação de gás só pode ser ocorrer quando exista declaração de inspeção atestando a aptidão da instalação para o início ou a continuidade do abastecimento de gás.

SECÇÃO VI

Manutenção e casos de urgência

Artigo 20.º

Dever de manutenção

1 - As instalações de gás, quando abastecidas, e os aparelhos a elas ligados devem ser sujeitos a manutenção para garantir o seu bom estado de funcionamento.

2 - As intervenções de manutenção devem ser realizadas, em todos os casos, por uma EI, e compreendem a instalação de gás e os aparelhos a gás e obedecem às normas e aos regulamentos técnicos aplicáveis, às indicações dos certificados de inspeção e às recomendações dos manuais do fabricante, tendo em atenção a data de execução da instalação de gás.

3 - A responsabilidade pelo pedido e pelos encargos da manutenção é do proprietário ou do usufrutuário, caso exista, exceto quando as intervenções sejam realizadas:

a) Nas partes comuns de um condomínio ou propriedade horizontal, sendo responsabilidade do condomínio;

b) Em frações arrendadas, quando o respetivo contrato transferir a responsabilidade para o arrendatário.

4 - Se, da intervenção de manutenção na instalação, resultar a necessidade de inspeção extraordinária, esta deve ser realizada no prazo de 30 dias contados daquela, devendo este facto ser registado na declaração de conformidade de execução.

SECÇÃO VII

Inspeções periódicas e extraordinárias

Artigo 21.º

Instalações sujeitas a inspeção periódica

1 - Todas as instalações de gás abastecidas afetas a edifícios e recintos classificadas nos termos do Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 224/2015, de 9 de outubro, devem ser submetidas a inspeção periódica, de acordo com a seguinte periodicidade:

a) A cada três anos:

i) As instalações de gás afetas à indústria turística e de restauração, a escolas, a hospitais e outros serviços de saúde, a quartéis e a quaisquer estabelecimentos públicos ou particulares com capacidade superior a 250 pessoas;

ii) As instalações industriais com consumos anuais superiores a 50 000 m3 de gás natural, ou equivalente noutro gás combustível;

b) A cada cinco anos, as instalações de gás executadas há mais de 20 anos e que não tenham sido objeto de remodelação.

2 - Caso o proprietário ou usufrutuário não realize a inspeção periódica dentro dos prazos previstos no número anterior, é notificado pela DGEG para a concretizar nos três meses seguintes.

3 - Se a inspeção periódica não for promovida no prazo previsto no número anterior, após notificação pela DGEG, a entidade distribuidora procede ao corte do abastecimento de gás, mediante pré-aviso dirigido, consoante o caso, ao comercializador ou ao consumidor, nos termos da Lei n.º 23/96, de 26 de julho, alterada pelas Leis n.os 12/2008, de 26 de fevereiro, 24/2008, de 2 de junho, 6/2011, de 10 de março, 44/2011, de 22 de junho, e 10/2013, de 28 de janeiro.

4 - O DGEG deve desenvolver um mecanismo de aviso às entidades referidas no artigo 17.º, o qual é comunicado com seis meses de antecedência, sobre a data em que se torna exigível a realização da inspeção.

Artigo 22.º

Inspeções periódicas

1 - A inspeção periódica deve ter em conta as disposições regulamentares existentes à data em que foi realizada a instalação de gás e a instalação dos aparelhos a gás.

2 - Se na inspeção periódica forem detetados defeitos do tipo-G, a EIG informa de imediato a entidade distribuidora para efeitos de corte do gás, disponibilizando-lhe a respetiva declaração de inspeção, no prazo máximo de 24 horas.

3 - No caso previsto no número anterior, o abastecimento de gás só pode ser retomado depois das necessárias correções e mediante a apresentação à entidade distribuidora de nova declaração de inspeção mencionando a aprovação.

4 - Se na inspeção periódica forem detetados defeitos do tipo NG-1, a EIG determina a respetiva correção no prazo e nas condições estabelecidas na alínea a) do n.º 3 do artigo 15.º, registando esse facto na declaração de inspeção.

5 - Se findo o prazo fixado no número anterior, a DGEG não tiver conhecimento de nova declaração de inspeção com a correção dos defeitos encontrados deve notificar a entidade distribuidora desse facto para que esta possa proceder ao corte do abastecimento de gás, mediante pré-aviso nos termos da Lei n.º 23/96, de 26 de julho, alterada pelas Leis n.os 12/2008, de 26 de fevereiro, 24/2008, de 2 de junho, 6/2011, de 10 de março, 44/2011, de 22 de junho, e 10/2013, de 28 de janeiro.

Artigo 23.º

Inspeções extraordinárias

1 - As instalações de gás e a instalação dos aparelhos a gás devem ser sujeitas a inspeção extraordinária quando ocorra uma das seguintes situações:

a) Se proceda à sua reconversão;

b) Sejam efetuadas alterações no traçado, na secção ou na natureza da tubagem nas partes comuns ou no interior dos fogos, ou substituição dos componentes da instalação por outros de tipo diferente;

c) Fuga de gás ou interrupção do seu fornecimento por existência de defeito do tipo-G.

2 - Às inspeções extraordinárias aplicam-se os procedimentos previstos para as inspeções periódicas.

3 - A mudança de comercializador de gás e a mudança de titularidade no contrato de fornecimento de gás não implicam a realização de inspeção extraordinária desde que não haja interrupção de fornecimento de gás por motivos técnicos, nem se verifique nenhuma das situações descritas no n.º 1 e exista declaração de conformidade de execução ou declaração de inspeção válidas que aprovem a instalação.

4 - Quando exista inspeção extraordinária, o prazo para a inspeção periódica conta-se a partir desta.

CAPÍTULO III

Acompanhamento das atividades de projeto, de execução, de inspeção e exploração

Artigo 24.º

Atribuições da Direção-Geral de Geologia e Energia

1 - Sem prejuízo das competências da ERSE previstas no capítulo seguinte, a DGEG é a entidade que, nos termos da Lei n.º 15/2015, de 16 de fevereiro, assegura o controlo da aplicação da disciplina do acesso e exercício das atividades de projeto, de execução e de inspeção das instalações de gás e da instalação de aparelhos a gás e de redes de gás e procede ao respetivo acompanhamento.

2 - Neste quadro, a DGEG exerce as seguintes atribuições e competências:

a) Criar, manter e gerir uma plataforma eletrónica para o armazenamento e tratamento de dados destinados à monitorização e à produção de indicadores das atividades;

b) Organizar, manter e gerir o registo na plataforma eletrónica das instalações de gás nos termos do artigo seguinte;

c) Elaborar e divulgar procedimentos e formulários, assegurando a sua harmonização e respeito pelas normas legais e regulamentares e pelas instruções emitidas pelas entidades competentes, velando pelo cumprimento das normas técnicas aplicáveis;

d) Promover verificações técnicas, através de entidades exteriores independentes, relativamente às atividades e entidades que supervisiona, quando tal se mostre necessário atendendo à complexidade da instalação;

e) Efetuar a análise e instrução das reclamações relativas às atividades que supervisiona, promovendo as correspondentes verificações técnicas necessárias e dando o encaminhamento devido ao respetivo processo, nomeadamente por remessa às entidades competentes nos termos do presente decreto-lei;

f) Contribuir para a promoção de ações de divulgação e sensibilização para a realização das inspeções periódicas das instalações de gás, informando oportunamente para o efeito os consumidores com base nos registos de que dispõe;

g) Notificar os proprietários ou usufrutuários em caso de não efetivação da inspeção periódica nos termos dos n.os 1 e 3 do artigo 21.º;

h) Notificar a distribuidora em caso de não efetivação da inspeção periódica para efeitos do n.º 4 do artigo 21.º e do n.º 5 do artigo 22.º;

i) Proceder ao estudo e à elaboração de códigos de boa prática, especificações e procedimentos técnicos nas áreas onde atua e não abrangidas pelo n.º 2 do artigo 14.º;

j) Criar e manter um centro de atendimento telefónico e digital, nos termos do Decreto-Lei n.º 74/2014, de 13 de maio, para apoio e informação aos profissionais e ao público e promover a difusão de informações sobre as atividades técnicas e científicas do sector;

k) Apoiar a formação de técnicos qualificados que possam constituir uma bolsa de auditores à disposição do organismo nacional de acreditação para as respetivas auditorias às EIG;

l) Promover a harmonização dos procedimentos técnicos das EI;

m) Promover campanhas de sensibilização, informação e formação, tendo em vista a segurança de pessoas e bens;

n) Disponibilizar lista atualizada de todas as EI e EIG;

o) Colaborar com as entidades competentes em todas as questões que respeitem às atividades que supervisiona e, em geral, que respeitem à melhoria da segurança e utilização do gás;

p) Informar as entidades competentes de qualquer anomalia que detete no exercício da sua atividade e que necessite de medidas de natureza regulamentar;

q) Cooperar com entidades homólogas estrangeiras, ou com outras entidades nacionais ou internacionais cuja área de atividade seja relevante para a sua missão;

3 - A plataforma eletrónica referida no artigo anterior é acessível através do balcão único eletrónico dos serviços, referido no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho.

4 - As informações e procedimentos técnicos a que se refere o n.º 2 tornados públicos pela plataforma eletrónica devem também estar disponíveis, para consulta, através do sistema de pesquisa online de informação pública que indexa todos os conteúdos públicos dos sítios na Internet das entidades públicas, previsto no artigo 49.º do Decreto-Lei n.º 135/99, de 22 de abril, alterado pelos Decretos-Leis n.os 29/2000, de 13 de março, 72-A/2010, de 18 de junho, 73/2014, de 13 de maio, e 58/2016, de 29 de agosto.

5 - A informação a que se refere o número anterior deve ser disponibilizada em formatos abertos, que permitam a leitura por máquina, nos termos da Lei n.º 36/2011, de 21 de junho.

Artigo 25.º

Registo das instalações a gás

1 - O registo referido na alínea b) do n.º 2 do artigo anterior contém a seguinte informação:

a) Os projetos de instalações de gás e respetivos termos de responsabilidade emitidos pelos projetistas, incluindo a modificação do projeto caso exista;

b) As declarações de conformidade de execução emitidas pelas EI e suas sucessivas alterações;

c) Os elementos definidores da instalação de gás exigidos pela plataforma eletrónica;

d) As declarações de inspeção emitidas pelas EIG.

2 - Os projetistas, as EI e as EIG, devem proceder à inscrição dos elementos relativos às atividades exercidas e atos praticados no registo referido no número anterior e à sua atualização no prazo de 10 dias após a realização.

3 - Com o primeiro registo relativo a cada instalação é atribuído um número de registo e respetivo código de acesso, que acompanha todo o procedimento, os quais são transmitidos às entidades referidas no artigo 17.º

4 - O número de registo pode ser utilizado perante todas as entidades públicas e privadas que solicitem o respetivo código de acesso, dispensando a apresentação da documentação em suporte papel.

5 - Sem prejuízo das suas obrigações legais e para efeitos da alínea b) do n.º 1, as entidades distribuidoras e as EIG devem proporcionar à DGEG a informação que detenham à data da constituição da plataforma eletrónica.

6 - Os registos e outros dados referidos no presente artigo obedecem às regras aplicáveis à constituição e manutenção de bases de dados, e respeitam as regras de confidencialidade exigíveis, não podendo os dados pessoais ser cedidos a terceiros nem utilizados para outros fins que não os previstos no presente decreto-lei.

CAPÍTULO IV

Supervisão de mercado e regulação

Artigo 26.º

Atribuições da Entidade Reguladora dos Serviços Energéticos

1 - As atividades de projeto, de execução e de inspeção e exploração das instalações de gás previstas no presente decreto-lei estão sujeitas a supervisão de mercado e regulação da qualidade de serviço exercidas pela ERSE, sem prejuízo das competências atribuídas a outras entidades administrativas, no domínio específico das suas atribuições e competências.

2 - A supervisão a que se refere o número anterior tem por finalidade:

a) O bom funcionamento dos mercados de serviços relativos a instalações de gás, procedendo ao seu acompanhamento sistemático e permanente;

b) A promoção da eficiência e condições concorrenciais transparentes;

c) A monitorização da formação dos preços e a informação destes, tendo em conta a defesa dos interesses dos clientes e dos consumidores.

3 - A regulação da qualidade de serviço visa assegurar padrões mínimos de qualidade dos serviços prestados, na vertente comercial e técnica.

4 - A ERSE elabora a proposta de fixação das taxas devidas às EIG, nos termos do n.º 4 da Lei n.º 15/2015 de 16 de fevereiro.

CAPÍTULO V

Taxas, fiscalização e coimas

Artigo 27.º

Taxas

1 - Pelos registos efetuados na plataforma eletrónica do sistema de gestão são devidas taxas, cujos montantes são fixados por portaria do membro do Governo responsável pela área da energia.

2 - O pagamento das taxas a que se refere o presente diploma pode ser efetuado através da Plataforma de Pagamentos da Administração Pública (PPAP), conforme disposto no artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 135/99, de 22 de abril, alterado pelos Decretos-Leis n.os 29/2000, de 13 de março, 72-A/2010, de 18 de junho, 73/2014, de 13 de maio, e 58/2016, de 29 de agosto.

Artigo 28.º

Fiscalização

A DGEG é a entidade competente para fiscalização do cumprimento das disposições constantes no presente diploma, sem prejuízo das competências próprias que a lei atribua a outras entidades, nomeadamente as competências da ASAE.

Artigo 29.º

Contraordenações e coimas

1 - Constituem contraordenações, puníveis com coima de (euro) 250 a (euro) 3 500, se o infrator for uma pessoa singular, e de (euro) 450 a (euro) 40 000, se o infrator for uma pessoa coletiva, a violação das seguintes disposições do presente decreto-lei:

a) O incumprimento do previsto no disposto no n.º 1 do artigo 3.º, nos n.os 1, 2, 3 e 5 do artigo 5.º, no artigo 8.º, nos n.os 2, 3 e 6 do artigo 9.º;

b) O incumprimento pelas EI do previsto nos n.os 1 e 2 do artigo 11.º;

c) O incumprimento pelas EIG do disposto nos artigos 14.º, 16.º, no n.º 2 do artigo 18.º e no n.º 2 do artigo 20.º;

d) O incumprimento do disposto no n.º 2 e 5 do artigo 25.º

2 - A negligência e a tentativa são puníveis, sendo os limites mínimos e máximos das coimas, previstos no número anterior, reduzidos para metade, e com a coima aplicável à contraordenação consumada, especialmente atenuada, respetivamente.

Artigo 30.º

Sanções acessórias

1 - Consoante a gravidade da infração e a culpa do agente, podem ser aplicadas as sanções acessórias previstas no n.º 1 do artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de outubro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 356/89, de 17 de outubro, 244/95, de 14 de setembro, e 323/2001, de 17 de dezembro, e pela Lei n.º 109/2001, de 24 de dezembro.

2 - Pode ser objeto de publicidade, nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de outubro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 356/89, de 17 de outubro, 244/95, de 14 de setembro, e 323/2001, de 17 de dezembro, e pela Lei n.º 109/2001, de 24 de dezembro, a condenação pela prática das infrações previstas no n.º 1 do artigo anterior.

Artigo 31.º

Competência sancionatória e destino das receitas das coimas

1 - A entidade competente para instauração e instrução dos processos de contraordenação é a DGEG.

2 - A aplicação das coimas e das sanções acessórias é da competência do diretor-geral de Energia e Geologia.

3 - A receita oriunda das coimas aplicadas reverte a favor das seguintes entidades:

a) 60 %, para o Estado;

b) 30 %, para a entidade que aplicar a coima;

c) 10 %, para a entidade que levantar o auto.

Artigo 32.º

Responsabilidade civil

O incumprimento das normas constantes do presente decreto-lei por parte do comercializador, da entidade distribuidora, da EI, da EIG, dos técnicos ao seu serviço ou de projetistas de instalações de gás e de instalação de aparelhos a gás gera responsabilidade civil, nos termos gerais do direito.

CAPÍTULO VI

Disposições transitórias e finais

Artigo 33.º

Entrada em operação da plataforma eletrónica

A plataforma eletrónica prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 24.º deve estar criada e operacional no prazo de 12 meses contados da data da publicação do presente decreto-lei.

Artigo 34.º

Disposições transitórias

1 - Até à disponibilização na plataforma eletrónica de novos modelos e formulários, mantêm-se em uso os modelos de termo de responsabilidade previsto no n.º 1 do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 521/99, de 10 de dezembro e no n.º 3 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 125/2007, de 23 de maio, alterado pelo Decreto-Lei n.º 389/2007, de 30 de novembro, os certificados previstos nos anexos I e II do Estatuto das Entidades Inspetoras das Redes e Ramais de Distribuição e Instalações de Gás, aprovado pelo anexo II da Portaria n.º 362/2000, de 20 de junho, alterada pela Portaria n.º 690/2001, de 10 de julho, e pela Portaria n.º 1358/2003, de 13 de dezembro.

2 - Até à publicitação dos procedimentos aplicáveis às inspeções previstas no n.º 1 do artigo 14.º, aplica-se o disposto nos anexos I e II da Portaria n.º 362/2000, de 20 de junho, alterada pela Portaria n.º 690/2001, de 10 de julho e pela Portaria n.º 1358/2003, de 13 de dezembro, nas matérias correspondentes.

3 - Até à publicação da listagem prevista no n.º 4 do artigo 15.º, aplica-se o disposto no artigo 10.º do anexo I da Portaria n.º 362/2000, de 20 de junho, acrescentando-se à relação de defeitos críticos a ocorrência de concentrações de monóxido de carbono no ambiente superiores ao estabelecido no procedimento utilizado pelas entidades inspetoras acreditadas.

4 - Enquanto não estiver implementado e operacional a plataforma eletrónica prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 24.º, a EIG acede aos documentos mencionados no n.º 3 do artigo 13.º através do proprietário ou do usufrutuário da instalação ou ainda pela EI.

5 - Até à publicação de novo quadro regulamentador das taxas dos serviços prestados pelas entidades inspetoras, previstas no n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 521/99, de 10 de dezembro, estas não podem cobrar pelos seus serviços montantes inferiores a 50 % dos valores máximos previstos no Despacho n.º 179/2006, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 171, de 5 de setembro, ao abrigo da Portaria n.º 625/2000, de 22 de agosto.

Artigo 35.º

Aplicação às Regiões Autónomas

1 - O presente decreto-lei aplica-se às Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, sem prejuízo das competências cometidas aos respetivos órgãos de governo próprio e das adaptações que lhe venham a ser introduzidas por diploma regional.

2 - A receita resultante das contraordenações previstas no artigo 29.º e aplicadas nas Regiões Autónomas, constitui receita própria destas.

Artigo 36.º

Norma revogatória

São revogados:

a) O Decreto-Lei n.º 263/89, de 17 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 232/90, de 16 de julho;

b) O Decreto-Lei n.º 521/99, de 10 de dezembro;

c) Os artigos 12.º e 13.º do Decreto-Lei n.º 125/97, de 23 de maio, alterado pelo Decreto-Lei n.º 389/2007, de 30 de novembro, sem prejuízo do disposto no artigo 33.º do presente decreto-lei;

d) A Portaria n.º 163-A/90, de 28 de fevereiro;

e) O n.º 11 do artigo 13.º do Regime Jurídico de Edificação e Urbanização aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de dezembro;

f) O n.º 1.º e o anexo I da Portaria n.º 362/2000, de 20 de junho, alterada pelas Portarias n.º 690/2001, de 10 de julho e 1358/2003, de 13 de dezembro, na data de entrada em vigor do despacho previsto no n.º 1 do artigo 14.º, sem prejuízo do disposto no n.º 4 do artigo 21.º e no n.º 2 do artigo 33.º do presente decreto-lei;

g) O n.º 2.º e o anexo II da Portaria n.º 362/2000, de 20 de junho, alterada pelas Portarias n.º 690/2001, de 10 de julho, e 1358/2003, de 13 de dezembro.

Artigo 37.º

Entrada em vigor

1 - O presente decreto-lei entra em vigor no dia 1 de janeiro de 2018.

2 - O disposto no artigo 25.º produz efeitos a partir da data de disponibilização ao público da plataforma eletrónica referida no artigo 24.º

Artigo 1.°

Deliberações da Assembleia de Condóminos

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado.
2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

Artigo 2.º

Documentos e notificações relativos ao condomínio

1 - Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
2 - O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

Artigo 3.º

Informação

Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

Artigo 4.º

Fundo comum de reserva

1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.

Artigo 5.°

Actualização do seguro

1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3 - Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Artigo 6.°

Dívidas por encargos de condomínio

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Artigo 7.º

Falta ou impedimento do administrador

O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.

Artigo 8.º

Publicitação das regras de segurança

O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

Artigo 9.º

Dever de informação a terceiros

O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

Artigo 10.º

Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização

Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.

Artigo 11.º

Obras

Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9.°, 10.°, 12.° e 165.° do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 7 de Agosto de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.

Artigo 12.º

Direito transitório

Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.

CAPÍTULO VI - Propriedade horizontal

SECÇÃO I - Disposições gerais

ARTIGO 1414.º (Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

 
ARTIGO 1415.º (Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
 

ARTIGO 1416.º (Falta de requisitos legais)

1 - A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2 - Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
 

SECÇÃO II - Constituição

ARTIGO 1417.º (Princípio geral)

1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.
 

ARTIGO 1418.º (Conteúdo do título constitutivo)

1 - No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1419.º (Modificação do título)

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

SECÇÃO III - Direitos e encargos dos condóminos

ARTIGO 1420.º (Direitos dos condóminos)
1 - Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2 - O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
 

ARTIGO 1421.º (Partes comuns do prédio)

1 - São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestílbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2 - Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1422.º (Limitações ao exercício dos direitos)

1 - Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2 - É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1422.º-A (Junção e divisão de fracções autónomas)

1 - Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3 - Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4 - Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5 - A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
(Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1423.º (Direitos de preferência e de divisão)

Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
 

ARTIGO 1424.º (Encargos de conservação e fruição)

1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1425.º (Inovações)

1 - As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2 - Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
 

ARTIGO 1426.º (Encargos com as inovações)

1 - As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.º.
2 - Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3 - Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4 - O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1427.º (Reparações indispensáveis e urgentes)

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
 

ARTIGO 1428.º (Destruição do edifício)

1 - No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2 - Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3 - Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4 - É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
 

ARTIGO 1429.º (Seguro obrigatório)

1 - É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2 - O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1429.º-A (Regulamento do condomínio)

1 - Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
(Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

SECÇÃO IV - Administração das partes comuns do edifício

ARTIGO 1430.º (Órgãos administrativos)
1 - A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2 - Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
 

ARTIGO 1431.º (Assembleia dos condóminos)

1 - A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2 - A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3 - Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
 

ARTIGO 1432.º (Convocação e funcionamento da assembleia)

1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3 - As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 - Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8 - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.
9 - Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1433.º (Impugnação das deliberações)

1 - As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2 - No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 - No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4 - O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5 - Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 - A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1434.º (Compromisso arbitral)

1 - A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2 - O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
 

ARTIGO 1435.º (Administrador)

1 - O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2 - Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3 - O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1435.º-A (Administrador provisório)

1 - Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2 - Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3 - Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
(Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Setembro)
 

ARTIGO 1436.º (Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
(Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)
 

ARTIGO 1437.º (Legitimidade do administrador)

1 - O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2 - O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3 - Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
 

ARTIGO 1438.º (Recurso dos actos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
 

ARTIGO 1438.º-A (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
(Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro)

A legislação que regula a propriedade horizontal e, desta forma, os condomínios e a sua administração, encontra-se expressa nos artigos 1414º a 1438º-A do Código Civil, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 267/94 e complementado pelas disposições do Decreto-Lei nº 268/94 (relações entre os condóminos e terceiros) e o Decreto-Lei nº 269/94 (contas poupança-condomínio), todos de 25 de Outubro. No entanto, podem ser encontradas outras disposições legais relacionadas com os condomínios dispersas por diferentes diplomas legais, nomeadamente o Regime Jurídico de Segurança Contra Incêndios em Edifícios (DL nº 220/2008) ou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, nos seus artigos 9º, 10º. 12º e 165º, entre outros.

Aqui ficam algumas das nossas dicas para o ajudar a uma gestão mais eficiente e económica do seu condomínio.

Sugestões de Poupança

  • Substitua as lampadas que se vão fundindo por novas lâmpadas LED, com menor consumo e maior duração. Já existem no mercado opções a preços muito convidativos pelo que o investimento inicial se torna cada vez mais baixo. Adicionalmente, evita o tempo perdido e a despesa de estar sempre a trocar as lâmpadas.
  • Renegoceie com os fornecedores do condomínio os valores contratados. Manutenção de elevadores, sistemas de ventilação ou simplesmente os seguros, por exemplo, são algumas das rúbricas que pesam significativamente no orçamento do condomínio e que, com alguma pesquisa e negociação, são sempre susceptiveis de baixas de preço.
  • Pedir vários orçamentos. Ao fazer obras no condomínio, peça sempre várias propostas de empresas ou profissionais com boa reputação no mercado. O mínimo são 3, para efeitos de comparação, mas quantos mais tiver, melhor. Consoante as zonas e as actividades, as diferenças de preço podem ser surpreendentes.
  • Ajuste a temporização dos automáticos de escada. Verifique o tempo de permanência nos patamares e defina o tempo que as luzes devem permanecer acesas em função do mesmo. Não esquecer que se o tempo for muito curto, irá motivar que as pessoas acendam novamente as luzes, acabando por ser contraproducente e originando um maior desgaste não só dos automáticos mas também das lâmpadas. O segredo está em encontrar o equilibrio.

Facilitar a gestão do dia-a-dia

  • Acesso ao home-banking da conta do condomínio. Aquando da assembleia de condóminos, solicite para lhe ser facultado o acesso e movimentação da conta à ordem através do serviço de banca electrónica via internet. É uma excelente forma de controlar a conta, saber que débitos e quotizações foram pagas e ao mesmo tempo poupa tempo e dinheiro nos pagamentos aos fornecedores, sem deslocações ao banco e evitando passar cheques.
  • Pagamentos por débito directo. Ao aderir ao sistema de débitos directos para os pagamentos regulares do condomínio, como a água ou a electricidade, para além da já referida poupança em cheques, deixa de andar com a preocupação em relação às datas de pagamento.
  • Caso não recorra a algum software específico para a gestão do condomínio, utilize um mapa em excel para registar os pagamentos das quotizações e registe-o de imediato, para evitar ficar perdido nas contas.

Pagamentos

  • Incentive os condóminos a efectuarem os pagamentos das quotizações preferencialmente por transferência ou em alternativa por depósito. Evita ter que andar com numerário e poupa-lhe deslocações ao banco. Para além disso, torna-se mais fácil identificar cada um dos pagamentos. Para esse efeito, divulgue o NIB/IBAN da conta do condomínio em todas as comunicações com os condómios, como por exemplo, nos avisos de pagamento ou nos recibos.
  • Para evitar esquecimentos, acidentais ou não, introduza nas comunicações com os condóminos (avisos de pagamento ou recibos, por exemplo), uma informação com a conta corrente de cada um, para que se saiba, a cada momento o que está pago ou o que falta pagar.
  • Quando considerar conveniente, seja pelo avolumar de quotizações em atraso ou pelo tempo decorrido, pondere o envio de uma carta com caracter informativo, a relembrar os montantes em atraso.
  • Antes do final do ano, aproveitando o argumento do fecho de contas, faça um contacto telefónico a informar o atraso nos pagamentos e no intuito de evitar que surjam nas contas do ano. Normalmente, um contacto de viva voz resulta com os condóminos "esquecidos". É claro que, para os assumidamente faltosos, a estratégia tem que ser mais firme e eventualmente com recurso aos meios judiciais.

Finalmente:

Pondere recorrer a uma empresa especializada em administração de condomínios para não ter que se preocupar com nenhuma das situações acima descritas. Veja aqui como nos contactar e obter uma proposta para o seu condomínio, com condições extremamente vantajosas.

No sentido de complementar o nosso serviço de Administração de condomínios, disponibilizamos ainda uma gama alargada de serviços complementares, nos quais se incluem a Manutenção e a Limpeza de Condomínios, bem como o Apoio Complementar.

Estes serviços são disponibilizados por nós através da subcontratação de empresas e profissionais especializados, após uma criteriosa selecção dos parceiros que melhor se adequam a cada situação e a cada condomínio.

Com a contratação destes serviços complementares, os condomínios tẽm à sua disposição o nosso apoio para:

Manutenção de Condomínios

  • Substituição de lâmpadas, interruptores, automáticos de escada e outros automatismos
  • Reparação e manutenção de fechaduras, portas e portões dobradiças e molas
  • Pequenas reparações e pinturas
  • Selecção de fornecedores, contratação e coordenação de todas as obras necessárias

Limpeza de Condomínios

  • Limpeza regular das zonas de passagem (entrada do edifício e patamares)
  • Lavagem de garagens
  • Limpeza de vidros, caixas de correio, portas e elevadores, entre outros
  • Limpeza de pátios, terraços e outros espaços exteriores
  • Utilização de materiais e produtos de limpeza adequados a cada superfície

Apoio Complementar

  • Mediação de conflitos entre condóminos
  • Acompanhamento de situações de condóminos com quotas em dívida
  • Contratação de serviços jurídicos (advogados, solicitadores, etc)
  • Acompanhamento dos processos em curso nos tribunais e instauração de novos
  • Representação do condomínio perante as instâncias judiciais

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